小鹰跑路蛋壳倒闭?传言背后长租公寓的困境

小鹰跑路蛋壳倒闭?传言背后长租公寓的困境
2020年10月16日 21:18 界面新闻

  原标题:小鹰跑路蛋壳倒闭?传言背后长租公寓的困境

  黑天鹅之下,裸泳者纷纷陷入泥淖。这一次,又是长租公寓。

  先是媒体报道,新锐长租公寓品牌小鹰找房的公司所在地被挤得水泄不通,有房东已经多月没收到租金,有房客交了钱却被“赶出”所租房屋。

  有人反映其要跑路,后被官方辟谣。

  没过几日,另一家长租公寓大佬也惹上事儿了。一条“蛋壳公寓的公司财务跑路,公司破产倒闭”的消息在网上流传。

  随后,蛋壳公寓辟谣,称消息不实,公司已报警处理。目前,蛋壳公寓经营活动一切正常。

  到底哪里出问题了?

  1、小鹰找房,谁的悲剧?

  先说说小鹰找房,可能很多杆友都没听说过这家公司。百度搜索小鹰找房,前几条广告里居然没有其官网,杠杆地产还小惊讶了下。

  看来真是经济紧张,投放的钱不够。

  和大部分公司的自我介绍也不同,小鹰找房在对自己的说明里,表达比较含蓄。没有任何量化的数字,反而更多极端词汇如“最舒适、绝不、坚决不……”,最后一句还出现了疑似病句,也是非常“另辟蹊径”。如上图。

  百度百科倒是说明了小鹰的成立时间:2019年09月27日,距今一年出头,很年轻的品牌。

  和此前爆雷的大多数长租公寓平台一样,小鹰找房也是采用“高进低出”“长收短付”模式。即一次性收取租客一年或半年的租金,再月付或季付给房东,通过时间差获得资金流。

  即使是外行人,也会察觉到这个模式存在的巨大风险。一方面资金流支撑公司可以迅速扩张,另一方面资金承压能力很弱,一旦断裂,公司破产走人,更悲催的是房东和租客,一个收不到租金,一个交了房租却住不上房子。和庞氏骗局有几分相似。

  要想运转良好,对长租公寓方的融资、运营能力是极大考验。

  这方面,显然小鹰找房做得并不尽人意。成立时间虽短,闹出的风波却不小。据小鹰租房工作人员介绍,仅在深圳,小鹰租房已收了2000多套公寓,此次小鹰找房资金链断裂涉及租客和业主已近千人,涉及金额近亿元。

  这并非其第一次“惹上事儿”。9月1日,广州市房地产租赁协会发出风险警示,公示了已被相关管理部门和行业协会重点关注及约谈的企业名单。

  其中小鹰租房(广州小鹰不动产服务有限公司)、城城找房以及三彩不动产在列。

  天眼查显示,小鹰不动产管理(深圳)有限公司、陕西小鹰不动产管理有限公司、小鹰不动产管理(深圳)有限公司宝安店均已注销,这些公司的法定代表人都是小鹰租赁的高管。

  另一边,在其成立的这一年多里,尤其9月,小鹰在全国各地疯狂成立公司,而且有意思的是,小鹰找房的商标所有者为一家“金融公司”:深圳宝匙股权投资基金管理有限公司。该公司也是安小鹰的大股东。其一系列公司背后还有拟上市公司三彩家的身影。

  查看股权穿透图可发现,小鹰找房、城城找房、三彩家这几方的股东、高管高度重叠。三彩集团董事长文宁与高向东、张志杰、郝菲、郭敏等人通过注册数十家公司,相互纠葛。这是啥操作?

  2、蛋壳困局

  不止年轻长租公寓品牌风波不断,刚上市不久的业内大佬蛋壳公寓也让人忧虑,之前杠杆地产关注过。

  前几天的头条,从蛋壳回应来看,破产倒闭消息不实,但商业纠纷确实存在。据多名讨合作商表示,蛋壳公寓在上海、南京、武汉、杭州、天津等多个城市拖欠装修款,拖欠时间大约为一年左右,被欠款金额从几十万至1000万不等。

  作为上市公司,杠杆地产从其财务数据里,也看到了生存之不易。

  前段时间蛋壳公寓披露的2020年1季报显示,净亏损12.34亿元,去年同期为亏8.16亿元,亏损增幅较大。

  2015年底至2019年底,蛋壳公寓增长166倍。背后的代价是巨额亏损。杠杆地产不完全统计,2017年至今,蛋壳公寓累计亏损额至少60亿+。

  利润方面下滑明显,毛利降到了-1613万元,降幅为161.66%;归母净利润继续为负,为-12.3亿。

  如东方财富的统计显示,2017、2018、2019这三年,蛋壳的收入增速在放缓,毛利增长更是腰斩再腰斩,归母净利润年年为负,销售毛利率节节走低,盈利能力堪忧。

  经营费用方面,每年的涨幅均不小。尤其营销费用,从2018年的4.7亿元剧增到2019年的10.38亿元。尽管如此,但营收增幅似乎也不如以前给力?

  3、长租公寓,未来在哪?

  何止蛋壳,将其他长租公寓品牌放在阳光底下研判,情况不会好到哪去。如另一美国上市的青客公寓,2017财年至2019财年已经连续3年净亏损,分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

  9月30日,青客公寓发布截至3月31日的2020财年上半年未经审计的财务业绩,归属于公司的净亏损为人民币4.168亿元,相较于去年同期增加1.153亿元。

  还有一些未上市财务神秘的公司,很多都爆雷了。从去年开始算起,杠杆地产印象中就有西安左旗公司、郑州悦如公寓、南京友居公寓等,今年近一点的杭州长租公寓“友客”爆雷,有人交了2万多元房租,中介拿钱跑路;杭州长租公寓“巢客”爆雷;上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在一夜之间人去楼空……

  当然,一个新生事物、任何创投行业,我们要给些时间观察。但消费者和房东的权益也需要同等保护。

  种种乱象,不禁让人心生疑窦,长租公寓是否会步P2P的后尘,在雷声滚滚中渐渐落幕?下一个“雷主”又是谁?

  皇冠体育-官网行业,杠杆地产还是看好的,不过要看谁来做。政策利好在那,其他国家也有成功先例。如美国,上世纪70年代便诞生了这一模式,目前已经较为成熟。

  其中具有标杆意义的EQR((Equity Residential)就是范本。租金稳定增长而运营成本相对平稳,使得其获得了较高的投资回报率,其NOI口径的投资回报率显著高于美国十年期国债收益率。

  我国的长租公寓发展仍处于初级阶段。对房东和租户而言,杠杆地产认为,最大程度保护自己的方式就是,做选择之前多查看该企业的工商信息,有异常的尽量避免;资金密集型的行业,有时规模意味着相对更靠谱。

  也不要占小便宜,比如租金明显低于市场价格的,警惕;吹得天花乱坠合同却只字不提的,慎重;社会评价不好的,三思。

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责任编辑:刘万里 SF014

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