“三道红线”威力初显 土拍市场降温明显

“三道红线”威力初显 土拍市场降温明显
2020年10月15日 16:15 新浪财经-自媒体综合

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  来源:微信公众号“地产价值论”

  “这是行业重大游戏规则的改变,是对所有开发商的挑战。”

  这是郁亮此前举行的媒体交流会上,对于“三道红线”的表态。而据报道,监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

  “三道红线”真的来了!

  考虑到我国特殊的金融环境,几乎可以肯定的是,试点房企外的众多房企也要受到“三道红线”的制约,因为没有金融机构会冒头无视监管规则。

  时间紧、任务重,碧桂园、恒大就位列首批12家试点头部房企之中,而曾是“华南五虎”中老大的富力地产尽管未能成为试点房企,但紧迫感一点也不必别人少。

  9月30日,富力地产完成16富力11的28.55亿债券回售登记工作;

  9月29日,富力地产公司与黑石集团就广州富力国际空港综合物流园之70%权益转让事宜取得重大进展。

  10月5日,富力地产公告完成2.57亿股新H股配售,配售所得款项净额为24.98亿港元。

  另据悉,富力地产近期完成出让其持有的广州CBD某写字楼的权益,交易规模近20亿元。

  富力整个上半年进一步放缓土地购入速度,拿地金额仅为60亿元……

  富力地产开始全力去杠杆!

  正如郁亮所言,这是行业游戏规则的重大改变,也必将改变整个行业原有的发展理念和轨迹。

  而中小房企通过加杠杆实现弯道超车的空间无疑被大幅压缩,地产行业的江湖座次也将逐渐稳定,强者恒强的格局越发清晰。

  春江水暖鸭先知,这一切的变化在9月份的土地市场已初现端倪。

  PART 1

  一、二线率先反应  住宅用地“量稳价跌”

  中指院数据显示,9月以来,尽管环比8月的总额数据仍在提升,但同比去年来看,土地市场整体热度有所下降。

  全国287城土地出让金同比增速下降11个基点至16%,主要受成交建面同比增速回落影响,287城供应及成交土地建面同比增速较上期均有所下降。

  分城市能级来看,一、二线土地出让金增速的降幅相对更大,无论是同比还是环比,均有所降温。也是自今年4月土拍市场恢复以来的最低成交金额,主要受其成交均价同比增速下滑影响。

  进入十月情况更加明显,10月5日-11日,40个主要城市土地供应量环比增长109%,但成交量却环比下降71%,出让金总额较前一周下降83%。

  而相比之下,三、四线城市的土拍在9月并未受市场环境的影响,环比和同比均呈现较为明显的增长。不过,进入十月也陆续环比降温。

  从土地性质来看,9月份的住宅土地成交结果表现出“量稳价跌”的走势。成交面积环比企稳回升,价格交8月份有所下滑,也是自今年4月土拍市场恢复以来的最低成交均价。

  总体来看,9月份土拍市场较8月的热度有所下降,其中在高能级城市、更为市场化的住宅土地价格方面反映的更为明显。且进入十月后,多项总量数据环比大幅下滑。

  PART 2

  市场热情退潮  溢价率明显下降

  如果说总量成交数据还不是很直观,但是能反应一些土拍市场的热度及情绪的指标变化非常明显。

  首先从超百轮竞拍地块的数量来看。9月份超百轮竞拍地块仅有29幅,自6月峰值之后连续3个月下滑,较6月百轮竞拍地块数量腰斩。

  其次从土拍溢价率来看。CRIC监测数据显示,9月的溢价率环比8月下降1个百分点,降至15.2%,并创下今年4月以来新低。在“三条红线”严控下,企业拍地积极性有所回落,土地市场热度明显下调。

  此外,值得注意的是,中指院数据显示,结构上一二线溢价率仅为9.41%,较上期下滑2.63个百分之多。更为敏锐地反映出市场环境的变化。

  总体来看,溢价率和高竞拍轮次地块数量变化保持一致,9月份反映土拍整体热度的指标均明显下滑。

  PART 3

  绝对库存接近历史最高  14城出台稳地价政策

  “知己知彼、百战百胜”,这句话在土拍市场也是适用的。土地出让招拍挂,作为市场化交易撮合的平台,其最终成交的结果反映的是土地供需双方的诉求。

  对于房企来说,尽管今年4月以来出现了较好的拿地窗口期,但总体来看,他们是不缺存货的。

  中指数据显示,截止8月,房企开工未售口径绝对库存及推盘未售绝对库存数据,均达到或接近2014年的历史顶点。而去化周期也有所上升,尤其是推盘未售的去化周期上升至14个月左右的高点。

  在三道红线截止日逐渐到来的将来,房企应该做的是和富力一样,谨慎拿地、加大去库存力度、降低杠杆率、减小自身的债务负担,“活下去”等待下一个行业上升周期。

  对于各城市政府而言,实现平稳上涨的可持续的土地成交结果是首要目标,在今年住宅土地成交价较去年已有较大涨幅的情况下,在房企库存数接近历史最高值的风险下,在行业融资政策的压力之下,为土地市场降温是更为合理的选择。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前全国14个城市出台了“稳地价”措施,叠加“三道红线”政策效应,预计房企四季度整体拿地更趋稳健,地价或更趋于平稳。

  “三道红线”对于土拍市场的影响才刚开始,预计十月份的土拍数据将会展现的更加明显。或许在未来,捂着地就能赚钱的时代早已一去不复返了,而孙宏斌所说的:投资最重要的一条原则,千万不要拿错了地,将成为房企更为核心的竞争力。

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责任编辑:曹婕

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